万科连发5条公告
岁在乙巳，时维腊月之末，中国股市收盘之后，万科企业忽发五道公告，内容涉及业绩之预报、高管之更迭、项目之转让等诸般事宜，举世瞩目。
公告有云，郁亮公，以工作调整之故，请辞公司董事会主席之职；祝九胜公，因身体欠安，乞休公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官及授权代表等职；朱旭女士，亦以故请辞董事会秘书、公司秘书及授权代表之职。深圳地铁董事长辛杰公，受命出任万科董事会主席，郁亮公转任万科第一执行副总裁。
又据万科所披露之二〇二四年度业绩预告，预计年度归属于上市公司股东的净利润亏损约四百五十亿元，同比骤降四百七十个百分点；扣除非经常性损益后的净利润亏损约四百一十亿元，同比下降五百一十八点六个百分点。
是时，南方日报载SZ市国资委负责人之言曰：“至二〇二四年终，SZ市属国资国企资产逾五万亿元，全年营收超万亿元，规模宏大，实力雄厚，有能、有力，亦有充足之‘弹药’，足以支持地铁集团以一切可能之市场化、法治化手段，推动万科稳健前行。”又言，SZ市将统筹资产、资金、资源，于既有支持工具之上，持续、分批、逐步以直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增其流动性，使其更好地发挥万科第一大股东之作用。
是日午后，万科多只债券忽现大涨，“22万科05”涨幅逾十三个百分点，“22万科07”涨幅超十一个百分点，“20万科02”亦涨超四个百分点。此前，公司曾宣布行使赎回选择权。至于股价，万科A收跌百分之一点六二；港股万科企业则涨近三个百分点。
万科之突发公告，言郁亮公因工作调整请辞董事会主席之职，然仍任公司董事及执行副总裁；祝九胜公因身体原因辞去诸职，此后不再担任公司任何职务；朱旭女士辞去所任之职后，仍留公司，主管长租公寓事业部。
业绩方面，万科公告称，二〇二四年度归属于上市公司股东的净利润预计亏损约四百五十亿元，同比下降四百七十个百分点；扣除非经常性损益后的净利润亏损约四百一十亿元，同比下降五百一十八点六个百分点；基本每股收益亏损约三点七九元每股。
至于业绩预亏之缘由，万科于公告中言，房地产开发项目结算规模和毛利率显著下滑。报告期内，房地产开发业务结算利润主要对应二〇二二年、二〇二三年销售之项目及二〇二四年消化之现房和准现房库存。此等项目多为二〇二二年前获取之土地，地价高昂，销售情况及毛利率均低于投资预期，致结算毛利总额大幅减少。又新增计提了信用减值和存货跌价准备，部分非主业财务投资出现亏损，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
万科于公告中表示，对业绩亏损深表歉意，将全力以赴推动经营改善。报告期内，公司制定业务重整和风险化解之“一揽子方案”，坚定瘦身健体，聚焦主业，全力自救，取得积极进展：实现高品质交付逾十八万套房子；积极推进开发业务销售，实现销售金额二千四百六十亿二元，销售面积行业居首；大宗交易实现签约二百五十九亿元；大力开展存量盘活工作，通过盘活回收现金超百亿。
面向未来，万科言，公司认为行业已度过最困难之时期，对房地产市场止跌回稳充满信心，相信外部环境之积极向好亦为公司解决自身问题创造了良好条件。二〇二五年，公司将继续加快风险化解，有信心高质量完成交房任务，并将全力以赴实现二〇二五年之业绩改善；同时，将全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，进一步提升产品和服务竞争力，推动公司尽快重回健康可持续发展道路，向高质量发展模式转变。
万科公告又称，因二〇二四年度业绩预告亏损额较大，本集团流动性遭遇阶段性困难。为有效化解风险，切实保护购房人、债权人、投资人之利益，董事会决定，充实本集团经营管理力量，利用大股东SZ市地铁集团有限公司在内之各方资源优势，进一步聚焦主业，加快融资模式转型，更好推动本集团稳健经营和可持续发展，全力以赴为股东、为社会创造价值。选举辛杰公为公司第二十届董事会主席，任期自董事会审议通过之日起至第二十届董事会任期届满止。同意聘任郁亮公、李锋公、华翠女士和李刚公为公司执行副总裁，任期亦同。
同时，万科公告称，公司及/或其下属公司与SZ市地铁集团有限公司及/或其下属公司签署协议，以十二亿九千二百万元之价格向深铁集团转让红树湾物业开发项目百分之四十九之投资收益权，同时以五百八十万元之价格转让该项目管理经营公司深圳地铁万科投资发展有限公司百分之四十九之股权。深铁集团为公司第一大股东，持有公司百分之二十七点一八股权，构成公司之关联方。此次交易构成关联交易，需提交公司董事会独立董事专门会议及董事会审议，未达到公司股东大会审议标准。
二级市场上，万科A股价报七点二七元每股，下跌百分之一点六二；港股万科企业收涨百分之二点九一，报五点六六港元。是日午后，万科多只债券集体大涨，其中，“20万科02”涨百分之四点二四，报九十八点八七元；“22万科07”大涨超十一个百分点，报八十一点九四元，迈向逾一月以来最高；“22万科05”大涨超十三个百分点，报八十七点三九元；“22万科01”涨超三个百分点。该公司五月到期之百分之三点一五债券每美元涨四点七美分，至八十四点五美分。
消息面上，一月二十四日，万科企业发布公告，宣布将行使“20万科02”公司债券之发行人赎回选择权。根据公告，万科于债券存续期第五年末，即二〇二五年三月十六日付息日前之第三十个交易日，决定行使“20万科02”债券之发行人赎回选择权，赎回价格为每张一百零三点四二元，债券余额十亿元，债券赎回比例为百分之百，摘牌日为三月十七日。
万科方面此前表态称，针对二〇二五年将要到期之公开债务，万科将全力以赴，继续从经营端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付。
天风证券以为，万科可通过商品房和土地收储，变相盘活土地；争取债务展期，缓解短债压力；争取政府支持。万科曾言“SZ市国资委协调了多家国企与公司对接，以市场化、法治化方式，推动各项具体支持措施落地”。年内之资金缺口，争取外部支持之可能性犹存，但政府对混合所有制企业之支持意愿需持续关注。
万科所发之公告又示，二〇二四年，万科累计实现合同销售面积一千八百一十万七千平方米，合同销售金额二千四百六十亿二元，较二〇二三年全年有所下降。二〇二三年，万科开发业务销售金额三千七百六十一亿二元，累计合同销售面积为二千四百六十六万平方米。据往年数据，二〇二四年合同销售面积同比下降百分之二十六点五七，合同销售金额下降百分之三十四点五九。
据万科二〇二四年三季报，二〇二四年前三季度，万科营收为七百七十一亿一千六百万元，同比下降百分之二十四点二五；归母净利润为亏损八十亿九千万元，同比下降百分之二百三十一点七三。
据克而瑞统计，万科在二〇二四年房企销售业绩排行榜中位居第五，销售面积位居第一。拿地方面，万科权益拿地金额排第六十一位，拿地金额约为四十七亿元，全口径新增货值二百一十一亿元，权益新增货值一百六十七亿元，在行业中排第三十九位。
此事件一出，举世哗然，皆叹万科之变局与未来之走向。