越来越多城市一手房卖不过二手了
岁末之际，诸事纷纭，各界皆忙于年终述职，楼市亦然。近期，楼市数据年终汇报纷至沓来，洋洋洒洒数万乃至数十万字，皆指一事：各城一二手房产成交之势，正急剧逆转，且差距日甚。
京师、沪上、东莞、庐州，皆现此象。此非独余之感，宏观大数据亦定论矣。克而瑞示，二零二四年，全国三十城二手房成交达二亿三千万平，创历史新高，二手份额亦反超至五九之境。中指数据亦显，过往二年，二手成交占比波动上扬。
更甚者，如沪上这二手主导之存量市场，往昔一二手成交之比，至多不过一比三，去年竟至一比四矣。余团队于沪数次市调，亦见去年诸多板块，二手成交远超一手。由宏观至微观，皆印证此势。
然，具体情况若何？何城二手始逆转？有无反例？回首往昔一年楼市，二手房反超一手，又寓意何？此皆需数据以明。
余遂整理全国二十三城一二手成交数据，部分数据，着实惊人。过去一年，全国一二手市场之变，可谓翻天覆地。此变非突发，然去年彻底颠覆众人之认知。
如四城，一二手成交真正逆转。原本一手主导之市场，二手今翻身做主。余以一二手成交量对比，得下表：
最甚者，长沙也。二零二三年，长沙一二手成交比为一比零点七，二手市占率不足四成。然经一年之力，去年二手房已占七成市场，一二手成交比至一比二点四，逆转之势最烈。次者杭州，虽未及长沙，然去年一二手比例亦至一比一点八。
过往四年，杭州新房成交持续下滑，自高点二十万套跌至去年五万余套。二手成交则起伏向上，终超一手。青岛、南宁二手亦成市场成交主力，然有城情况异矣。
如西安、深圳、郑州等六城，本就存量市场为主，二零二三年一二手成交亦五五开，去年二手成交与一手彻底拉开差距。若言二零二三年入存量房市场，则去年，市场成交结构已彻底转型。
西安最典型：二零二三年二手成交市占刚好五成，去年二手成交走高，占比六六。东莞、厦门、佛山三城，二手主导地位亦渐扩。深圳虽去年一二手成交亦五五开，却非首次。二零二零年，深圳楼市即二手为主。去年一二手成交重回四六分，亦存量市场之回归，全年二手网签五万四千余套，同比猛涨六六。二手成交之火热，亦提振房东信心，对存量为主之一线城市，乃佳兆。
更典型者，存量主导之城，如沪上、京师及庐州等。此等城二手市占已至七至八成，二手市场绝对主导。沪上更达历史新高之一比四点三，换算市占，去年二手成交占全市八一。前年虽高，仅六九，与重庆、南京等城相仿。然去年之差，非同日而语，八一市占，全国独步。沪上一二手成交格局，根本性逆转矣。今沪上每售五套房，四套乃二手。庐州亦须关注，前余等实地市调，感其产业创新，今亦反映楼市数据。人口产业高速导入，降价主旋律，推此城二手成交至八成市占。
亦有特殊情况，二手成交占比反降。如武汉，曾一手库存高企，去化周期长，逼近三十五月，房价大跌。此城今全力去新房库存，故新房成交几跳涨。去库存成效亦佳，楼市趋健康。
然除特殊情况，全国二手成交份额，确迎颠覆式扩张。
言至此，数据之外，亦有趣事。二手卖好，房东喜，中介及二手平台更乐，此波市场颠覆下，红利最多者。前余等偶透沪上部分平台中介佣金，仅去年十月，六千余套房源总佣金七亿五千八百万。最贵佣金二百三十四万，浦东御翠园一套大别墅，销冠佣金百万级。中介日子好，背后平台更佳，财报可见，总营收连续三年涨。
最奇者，去年贝壳与开发商同拿地，中介一哥换桌吃饭，对盖房极认真。现身BJ顺义、广州荔湾等地土拍，频繁举牌，虽未能胜出，野心十足。此决心下，贝壳去年夺四城。且地块皆高价值，成都金融城三期地块，溢价率四二，成都土拍地王。奉贤地块邻龙湖，奉贤人认可之地，房不愁卖。太平洋房屋亦如此，门店遍布，去年成交额破六百亿。上周，此中介平台以公司名购汤臣一品法拍房，成交价一亿七千万。
总而言之，中介公司或重仓全国土地，或抄底一线豪宅，动作映二手市场之好坏。按此结果，去年二手市场繁荣且精彩。
二手存量市场为何日盛？一城一板二手好，不足论。全国一二线皆如此，则反映问题矣。当下市场情绪，根本因二手房市场化定价之优势。
昔一手吃香，除房新，大因二手倒挂。今则二手随市场波动涨跌。沪上为例，前两年挂牌价随市场滑。新政后房东信心增，上调价格，然亦会冷静。此图表，见真实市场挂牌情绪。去年房东愿且急售，价格皆可谈。
一手不然，沪上降价不许超五。倒挂空间渐平，一手与二手争，吃力矣。
且先卖后买者日多，分二种：一者新房限购解，欲买新房者，须卖二手才有资格。二者现实因素，近年手头不宽裕，不卖旧房无钱置换。亦有人不乐买新房，二手确定性高，尤郊区。沪上亦如此，前余等统郊区一二手对比，曹路、安亭等远郊，一手冷二手热。此部分郊区新房之双重buff：规划中加交付不确定。此时知，二手除不新，其它可见。房内外如何、周边购物何处、邻居何人，看一眼即知。
大环境不确定，人惟迅速抓确定当下。故二手成交数据堆矣。
然亦须见本质：当下无论一线二线，楼市皆入新阶段，一二手市场结构性变：全面入存量时代。此变不稀奇，早有迹象，一手房源大量交付，二手供应成交自然增。然对业界，此影响或持久。
去库存基调下，去年一手供应减，新盘土拍亦然。沪上去年土拍缩水至前年三分之一，今年新房市场供应不多。一手稀缺，更多人流入二手市场，需求不减，只转移。
故今日与诸君析此二手数据，非论过去一年市场如何，乃肯定一事：二零二五年亦如此，二手成交持续稳定热闹。